商業地產有很多種，比如做前期業態規劃(只存在于大企業)，然后做投資。正如題主所說，這應該是投資。
影響投資的因素有哪些？
1.城市和地區的經濟活力和商業質量與經濟活力密切相關。離一線經濟活力越近，城市商業越好，反之亦然。
2.社會關系和人脈，投資需要與企業協商，沒有一定的社會經驗和人脈，很難做到。
3.政府配套設施，如果靠近地鐵、商業中心、醫院等配套設施，自然很容易做到。如果郊區人少，那就算了，那里有多少社區閑置。

4.商業規格和商業規劃取決于開發商的水平。例如，萬達廣場有幾個固定的集團戰略合作。無論萬達廣場走到哪里，他們都會走到哪里。依靠這些主店和萬達的吸金能力，他們不怕做不到。
因此，如果你是一名商業顧問，你只能去一線城市，有市場需求。如果你是三四線小城市的投資專家，你要忘記它。你什么都學不到。就像中介一樣，你每天都打電話，到處跑，努力招募一家烤冷面店。很難堅持成長和內在成就感。