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專注商業,服務地產
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購物中心

購物中心
項目概括

??各業態組成的綜合商業廣場,位于城市及區域中心,按商圈及商業定位,確定其位置、規模,將多種業態、商業店鋪作為一個整體商城,綜合規劃、開發和經營,發揮商場整體價值。
??購物中心是多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內,向消費者提供綜合服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所,業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑場所等。購物中心業態經營比例:購物、餐飲、休閑1:1:1。
??是20世紀50年代以來在西方國家興起的一種商業組織形式。戰后,西方國家城市居民為逃避交通擁擠和城市污染,紛紛遷居城郊,為滿足此類富裕居民的需要,購物中心由此應運而生。它一般由投資者根據實際需要,在統一規劃、設計的基礎上興建,然后招商租賃所有承租的商店共同使用公共設施,也分擔公共支出,彼此既互相聯系,又相互競爭。
??一、購物中心定義
??(1)社區購物中心是在城市的區域商業中心建立的,面積在5萬平方米以內的購物中心。
??(2)市區購物中心是在城市的商業中心建立的,面積在10萬平方米以內的購物中心。商圈半徑為10公里~20公里,有40個~100個租賃店,包括百貨店、大型綜合超市、各種專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂服務設施等,停車位1000個以上,各個租賃店獨立開展經營活動,使用各自的信息系統。
??(3)城郊購物中心是在城市的郊區建立的,面積在10萬平方米以上的購物中心。
??二、多元化定義
??1、美國購物中心協會的定義
??由開發商規劃、建設、統一管理的商業設施,有大型的主力店、多元化商品街和寬廣的停車場,能滿足消費者購買需求與日?;顒拥纳虡I場所。
??2、中國商務部的定義
??多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內或一個區域內,向消費者提供綜合服務的商業集合體。這種商業集合體內通常包含數十個甚至數百個服務場所,業態涵蓋大型綜合超市、專業店、專賣店、飲食店、雜品店以及娛樂健身休閑等。
??3、日本購物中心協會的定義

??由一個單位有計劃地開發、所有、管理運營的商業和各種服務設施的集合體,并備有停車場,按其選址、規模、結構,具有選擇多樣化、方便性和娛樂性等特征,并作為適應消費需要的社交場所,發揮著一部分城市功能。

??三、分類
??1、美國分類方式及標準
??根據美國市場的實際情況,將購物中心分為鄰里型、社區型、區域型、超區域型、主題型、時裝型、大型量販型、工廠直銷型等八種。
??2、國家標準對購物中心的分類
??根據中國市場的實際情況,將購物中心分為社區型、市區型、城郊型三類。
??3、按照開發商背景及經營管理模式分類
??分為物業型購物中心、百貨公司型購物中心、連鎖型購物中心三類。
??4、按照購物中心規模分類
??(1)巨型購物中心——24萬㎡以上
??(2)大型購物中心——12--24萬㎡
??(3)中型購物中心——6--12萬㎡
??(4)小型購物中心——2--6萬㎡
??5、按照購物中型外觀分類
??(1)美國式簡潔的外立面
??(2)童話般歐洲古堡式
??(3)豪華高貴的現代派
??(4)分散多建筑組成之建筑群
??(5)購物樂園式
??(6)園林型購物中心
??(7)人文特色型購物中心
??(8)免稅型購物中心
??(9)交通綜合樞紐式
??(10)地下型購物中心
??(11)大盒子購物中心
??(12)附帶寫字樓的摩爾
??四、經營特點
??1、物業型
??物業購物中心又分A、物業型購物廣場、B、物業型摩爾購物中心。
??A、物業型購物廣場:一般由大房地產商開發建在市中心黃金地段,實行的是租賃制。特點:面積一般在5至10萬平方米左右,由于面積還不夠大,故其定位還必須突出某一目標顧客群體,所以入駐的業態一般不齊備即業態業種的復合度不夠(通常定位于高端市場,大租戶以百貨為主,許多業態沒有引入),還稱不上摩爾購物中心。
??B、物業型摩爾購物中心:又稱普通摩爾購物中心,普通摩爾的物業所有者一般不進行零售經營,而是將場地出租給專業零售商,委托專業管理公司進行管理,實行所有者、管理者與經營者的分離。優勢互補,既可保證和提高管理水平,又可使摩爾以一個統一的社會形象面對消費者,同時由于摩爾內的各零售商分別經營自己的產品,可以充分展示自己獨特的品牌形象和經營風格。這種購物場所的組織和構造形式,包含著一種促銷思想,即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間。普通摩爾購物中心MALL由大房地產商按MALL的要求設計開發建在市中心黃金地段或城郊居民聚居區,實行的是租賃制。特點:面積比購物廣場大許多,一般在15至30萬平方米左右;業態業種的復合度高度齊全,一般為全業態全業種經營。
??2、百貨公司型
??由大型連鎖百貨公司發展或擴建而成。面積一般在10至15萬平方米左右,由于面積還不夠大,故其定位也還必須突出某一目標顧客群體,入駐的業種一般很齊備但業態的復合度還不夠(通常定位于高端市場,以自己的百貨公司為主,雖然百貨公司自身的超市一般也很大很有特色,但一般沒有引入大賣場、家具城、玩具反斗城大賣場等業態),仍稱不上摩爾購物中心。但隨著百貨公司型購物中心不斷擴建及興建2館/別館等,不同業態也正被引入百貨公司型購物中心內,邁向摩爾購物中心。
??百貨公司型購物中心比純物業型購物中心有一定的優裕性。體現在百貨公司由于信譽佳、客戶關系多、營銷促銷管理水平高;故招租招商較容易,且業績一般也較佳。
??3、連鎖摩爾
??由專業的連鎖購物中心集團開發并經營,特點:自營比例較高(50%至70%左右)。連鎖摩爾購物中心是指:由專業連鎖購物中心集團開發并經營,自營比例較高(自營百貨公司、超市、影城、美食城等),業態業種的復合度極度齊備,商品組合的寬度最寬深度最深,定位于家庭,能滿足全客層的一站式購物消費和一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受的特大型購物中心。專業連鎖購物中心可解決購物中心的招租難題,可迅速實現購物中心的開業,且管理促銷的力度和號召力比普通購物中心高許多。
??五、發展趨勢
??2016-2018開業購物中心的體量看,增幅不大,逐漸下滑,25.7%下降到-0.5%。對比2017年,2018年開業數量增加30個,體量下降20多萬平方米,反映平均單體量變小,大體量項目縮減,小體量增加。2019年全國擬開業項目約982個,總體量約8622萬㎡。
??2018全年購物中心綜合指數為64.5,同比下降4.0,高出榮枯線14.5;購物中心聚客能力相對更強,客流量的提升推動銷售額增速跑贏整體零售餐飲企業的表現。體驗式門店豐富了消費者的購物場景,不僅吸引消費者到店以增加到店頻次與客流量,同時可以拉長顧客的駐店時間,把握潛在的多樣化消費需求,全方面推動銷售額的穩步提升。
??購物中心向二三線城市下沉是大勢所趨。從城市選擇和商圈進駐上來看,前十年60%的購物中心集中在四個一線城市,在2007-2010年這五年間二線城市購物中心開始進入快速發展期,入市占比是一線城市的2倍,進入二線城市購物中心占比超過70%,購物中心拓展向二三線城市下沉是大勢所趨。
??大型綜合性購物中心及中型社區購物中心是主流。從單體購物中心規模數據看,5-10萬㎡的購物中心占比過半;從不同發展階段數據看,單體規模整體呈上升趨勢,5萬㎡以下的占比下降,15萬㎡以上的占比上升幅度較大。
??5~10萬㎡(不含10萬㎡),10~20萬㎡(不含20萬㎡)各占35%左右,
??3~5萬㎡(不含5萬㎡)的約占20%,≥20萬平方米區間的占10%以下。
??3~5萬㎡(不含5萬㎡)近三年持續增長,購物中心業態傾向體驗性業態。
??當前整體達到了零售:餐飲:其他(親子、娛樂等)達到了4:3:3的比例,近年來購物中心業態調整變化數據看,零售業態整體配比有所減小,體驗性業態配比呈上升態勢,特別是兒童親子及服務類業態增長幅度相對較大,購物中心對此類業態的需求看漲。
??管理模式將出現轉變。購物中心物業管理從最初的某物業管理公司到商業管理公司,再到資產管理公司,表面上是名字的變化,從深層來看是購物中心管理思維的變化,最早是物業管理思維,現在變成了運營管理思維,有了增值保值的概念。
??引進商家類型多元化。除傳統百貨、超市及影院外,購物中心引進主力商家的類型愈加多元化,各類中型業態成為購物中心吸客的新手段,兒童游樂體驗館、家居生活集合店、超市成為去傳統百超后的新主力商家。


項目流程
Project process
 貴州商業運營管理公司在做商場招商時需要注意以下幾個問題:1、定位:商業運營管理公司需要明確商場的定位和目標客群,以便于招商時有針對性地選擇品牌和商戶。2、市場調研:商業運營管理公司需要進行市場調研,了解當前市場上的熱門品牌和消費趨勢,以便于選擇符合市場需求的品牌和商戶。3、招商計劃:商業運營管理公司需要制定招商計劃,明確招商目標、策略和時間表,以便于有計劃地開展招商工作。4、品牌篩選:商...
2023-07-10
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